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中国即将告别买房暴富时代?

字号+ 作者:蜘蛛侠 来源:网络整理 2018-09-23 03:28 我要评论( )

中国即将告别买房暴富时代?

中国即将告别买房暴富时代

中国的经济发展进入“新常态”,过去显而易见的事情,今后未必一定还是如此。房地产在过去十几年的时间中,一直充当着整个中国社会创富的工具。这导致了全民普遍产生一种执念:只要继续投资、持有房地产,就肯定会带来高收益。

不过,如果我们从几个方面来捋一捋,就会发现:在未来的投资选项中,中国内地的房地产或许并不是一个旱涝保收的选项,相反,房产很可能成为一般家庭在资产上的一种“负担”,大多数人却对此浑然不知。

房产成为了一种“硬通货”

首先,我想说的是,未来依靠房地产持续创造财富的可能性已经不大。有一个众所周知的事情是,中国的房屋存量存在巨大的过剩,很多房子其实是空置的。但这个数字具体是多少?对不起,官方统计是查不到的。有第三方机构统计说,中国一共造出可供34亿人居住的房子,甚至有人说确切数字应该是60亿。

以中国14亿左右的人口来衡量,传说中空置房的数量略显夸张。并且,你一定会反问:当我们在城市里穿梭行走的时候,并没有发现传说中那么多的空置房。在人口稠密的大城市,房产不仅不过剩,反而非常的稀缺。在一线城市,高房价的背后似乎是有强大的需求支撑着的。

这个需求就是来自于中国最大的一种资源——人口分布的不均。据统计,从北方的京津城市群到粤港澳大湾区,中国七大城市群吸纳了全国总人口的43%,它们占据了中国名义GDP的63%、全国房地产总销售量的56%。过去四年间,62%的人口成长都发生在这七大城市群,这些地方也是土地利用最有效的地区,也是未来五到十年房地产增值最大的地区。

尤其对于北京、上海等城镇化率别达到87.9%和86.5%的超一线城市,以及城镇化率超过58.52%的13个省级行政单位而言,支撑房价不跌的人口增长因素是客观存在的。这些地方房价下跌概率很小,但还能有多少继续上涨的空间,恐怕还很难断言。

在北上广深居住的朋友近些年会有一个切身感受,那就是在主城区基本没有纯粹的“买房者”,几乎所有的房屋交易都发生在“换房者”之间。购房者往往也是房屋持有者,他们先卖掉自己之前价值较低的房产,然后再添加一部分现金换购价值更好的房产。

房子,在一二线城市几乎成为了一种用于交易的“硬通货”。在二手房市场,房子本身已经成为了一种用来交换的“货币”。据统计局数据,以2016年为例,全年中国一手房卖了11.7万亿,加上二手房交易,总量在17万亿左右,但是M2同年的新增量才15.5万亿,广义货币创造出的资金竟然还不足以支撑房产的交易。如此,“用砖头换砖头”似乎比“用钞票换砖头”更实际一些。

言下之意,房产货币化的趋势让大城市的房产市场成了有房者之间互相玩的一种游戏。之前没能及时“上车”的人,早已被这场金钱游戏排除在外。他们只能拿着手里不断贬值的现金进入三四线以下城市的地产市场投资。这些地方,房子越盖越多,人越来越少,房价上涨的速度永远赶不上大城市。

房产的金字塔其实并不稳固

随着一二线城市与其他地区地产价格的持续分化。在未来,一个在一线城市无房的外地人,凭借劳动创造的财富购买一线城市的房产,这几乎变得不可能。毕竟,撑得起高房价不跌的大城市只有屈指可数的几个,把它们放到全国三百多个地级以上城市当中,所占的比例是非常小的。

根据WIND资讯的数据,人均地区生产总值过十万的城市只有北京(11.8万)、上海(11.6万)和天津(11.5万),第四、五、六名分别是江苏(9.7万)、浙江(8.5万)以及广东和福建(7.4万)。其他大部分地区的人均生产值只有3万到5万的水平。地区间财富水平的差距也形成了各地楼市之间不可逾越的鸿沟,一线、二线、三四线之间泾渭分明,形成了地产的金字塔。

位于金字塔顶端的一线豪宅所有者在利用房地产套现后,有极大的可能是将资金汇到海外配置资产。位于财富金字塔下一级的人负责接盘,但接盘者并无足够现金,他只能再变卖自己的房产、添置部分现金后才有能力接盘上一层级的人抛售的楼盘。而接盘者抛售的楼盘又需要次一级的接盘者购买,他也不得不抛售手中的楼盘……人们疯狂“换房”的房产市场就像一个击鼓传花的游戏,音乐响起,随着资产链条一层层把房地产的风险从金字塔的顶层往下传递。

中国即将告别买房暴富时代?

《大空头》电影剧照

从金字塔的“底座”来看,位于这一层的人已经没有不动产可以抛售,他们扛起这个巨大的底座的唯一方法就是依靠宽松的银行信贷。就如同《大空头》里边的房屋贷款者,他们并没有足以支撑其不动产的财富收入,只能通过银行信贷来购房。一旦银行因为潜在的风险而调整信贷政策,地产金字塔的基座这一层就会受到很大的影响。对于小城市的购房者而言,这种政策风险将会是引发系统性危机的最大潜在原因。稍有不慎,一个普通家庭的财富有可能因此毁于一旦。

去年以来,地产开发商在三四线地区举债拿地开发的事实,已是令人担忧的讯号,而今年地方政府大举发债融资,搞基建投资,也被认为是房地产业的“配套措施”。据《中国地方融资报告》统计,中国地方融资平台前三十强中,大部分经营的是房地产、建筑业、交通运输,以及电力热力等基础建设的行业。这些行业,一般都认为是对于拉动房价有直接作用。

普通人不明就里,拿钱购买地方债券,变相帮助地方政府搞新一轮的土地开发,自以为还可以复制十几年前“土地财政”的旧模式,依靠新增货币注入地产业来发财。但是,在“房住不炒”的政策背景和全球进入加息周期的金融背景下,复制地产旧模式的成功几率极低。中国这一轮的积极财政政策,最终将被证明是地方政府不得已的应急之策。羊毛出在羊身上,最后买单的,还是普通人。

房地产在家庭资产中的比例是“自杀性”的

对于那些处在这个财富金字塔顶端的人而言,看似“安全”的地产投资在未来也会带来诸多不确定因素。一二线的房产下跌空间虽小,但是购房者却要面临未来的各种针对房地产的税收问题。一二线家庭的财富,将很可能会因此遭受损失,日子并不会比三四线的购房者更好过。

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